中房报记者 许倩 北京报道
中国房地产行业现在和未来一段时期，最大的剧变是金融货币政策的收拢。2017年金融监管风暴以前所未有的强烈态势层层推进。银行同业套利、影子银行、地产信托乱象、险资乱用、首付贷违规贷、地方政府无节制乱发债超出其还款能力等曾“司空见惯”的金融乱象，已越来越无处藏身。
治乱象意在防风险。在2017年中央金融工作会议上，“风险”一词出现31次之多，会议将国内主要的金融风险聚焦在加杠杆上，而加杠杆本质就是加负债。故所有引发高杠杆高负债的通道都将成为被严管的对象。
7月17日，人民日报在头版刊发评论员文章《有效防范金融风险》，文中提到：防范化解金融风险，需要增强忧患意识。既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。
7月24日，中共中央政治局召开会议，明确下半年将深入扎实整治金融乱象，坚决遏制隐性债务增量，稳定房地产市场。会议强调严防“灰犀牛”，防范化解金融风险。
而房地产泡沫、影子银行等金融乱象及地方政府债务无序扩张正是最大的“灰犀牛”。
中泰证券首席经济学家李迅雷发文表示，基于对系统性金融危机的担忧，从去年下半年开始，我国金融监管力度明显加大。很多金融创新类项目被搁置，股票发行注册制和上海战略性新兴板被延后。金融监管趋严实质上表明宏观政策的悄然转向：淡化稳增长的短期目标，着重降低金融风险。
金融风险累积已久。
地产金融乱象，野蛮生长于金融危机之际。彼时，为应对金融危机，货币政策由“紧”转“松”，理财产品、信托贷款、融资性担保公司等业务或机构的影子银行随之奔涌而出。同时，地方债急剧膨胀，有的市县依靠本级财政能力很难按期履行偿还责任，局部地区和个别融资平台局部违约风险有所加剧。而后国家虽多次出台监管措施，但一直未能将其拨乱反正，反而不少违规资金转战“地下”流入楼市。
“目前中国金融业进入了风险集中爆发期，表现为金融风险点多面广，违法违规乱象丛生，结构失衡问题突出，各类风险隐患较多，金融体系脆弱性明显上升。金融风险的表现在广度和深度上都达到了前所未有的状态。”国家金融与发展实验室理事长、中国社会科学院学部委员李扬预警。
十年前的全球金融危机，根源正是金融自由化之后监管缺失。以史为鉴，中国金融监管改革必将进行到底。而被金融过于宠溺的中国楼市，处境已不复从前。
楼市去第一道杠杆 收紧银行信贷
楼市的过高杠杆，成为金融风险的集聚点。而高杠杆的第一来源就是银行业金融机构贷款。
财政部原部长楼继伟表示，中国家庭的杠杆率已经升至接近50%。家庭杠杆率，是住户贷款与名义GDP的比值。2004年～2008年我国家庭杠杆率稳定在17%～19%，此后持续走高。
银监会主席郭树清曾指出，截至2017年3月末，房地产相关贷款(包含房地产作为抵押、担保)的占比已经超过了总贷款的三分之一，个别银行的房地产相关贷款占比甚至超过了一半，潜在的风险十分巨大。
“从理论上讲，房地产行业相关抵押贷款能够承受住房价下跌三成以上所引起的抵押物贬值风险，但首先要保证银行的风险管控尺度严格，并且房地产的抵押估值并没有同市场价值产生系统性的偏差。但实际情况是，随着房贷政策的调整，银行的风险管控尺度已有所放松。”监管部门人士警示。
2017年4月7日，银监会发布了《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》，要求银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性，分类调控、因城施策，落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫。
其实，2016年起，房地产信贷就被收紧，包括个人按揭贷和开发贷都受到严格控制。今年上半年，个人按揭贷首付比例、利率又再度被提高，被称史上最严房贷。
而现在，个人按揭贷井喷现象已初步被遏止，尤其北京、上海、广州、深圳个人按揭贷规模全线下滑。人民银行营业管理部数据显示，6月末，北京市个人购房贷款新增额占贷款新增总额的25.6%，较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7个、10.6个百分点。深圳上半年住户部门中长期贷款增量占贷款新增总额的30.8%，较去年52.6%的比例降幅明显。广东上半年个人住房贷增加2655亿元，占各项贷款增量比重同比下降18.6个百分点。
楼市投资投机需求被有效抑制的同时，房企到位资金也受到影响。国家统计局数据显示，1~7月份，房企到位资金87664亿元，同比增长9.7%，增速比1～6月份回落1.5个百分点。房企到位资金收缩主要源于自筹资金的回落及个人按揭贷款增速的下滑。1～7月份房企自筹资金27340亿元，同比下降1.9%。个人按揭贷款仅同比增长4.1%。
而房企开发贷门槛更高。事实上，为防控风险，商业银行的开发贷白名单管理已实施了多年，部分中小型房企早已被移出名单。房企财报数据显示，龙头房企约一半负债来自银行贷款，中型房企这一比例则大幅下降。
被严查的还有“房抵贷”。“房抵贷”本身并不姓房，而是以个人房产(住房、商住两用房)作抵押，向银行申请的消费或经营用途的人民币贷款。但由于监管漏洞，实际却大都流向不被允许的楼市。尤其受个人按揭贷的一再收紧，“房抵贷”再度抬头，成为助长房价上涨的帮凶，危害极大。
9月5日，北京银监局、中国人民银行营业管理部联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，要求北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。
“虽然房地产调控已经取得阶段性成果，但这只是阶段性成果，要保证政策效果的持续性还需要将所有的监管漏洞都补上。”国务院发展研究中心研究员刘卫民表示。
遏制楼市第二道杠杆 重拳出击影子银行
银行正规贷款之外，是更多的资金通过影子银行方式源源不断地涌入房地产市场。
据瑞银中国首席经济学家汪涛估算，2016年底影子银行信贷规模在60万亿～70万亿元，占整体信贷的比重已从2006年的10%左右大幅提高至33%。这是更大更隐蔽的金融风险所在，也是资本这几年“脱实入虚”背后的“罪魁祸首”。而且，这部分资金大部分流入房地产、地方融资平台等部门，导致地产、金融市场泡沫滋生。
影子银行的衍生背景要追溯到2008年。彼时为应对金融危机，中国政府推出了“4万亿”财政刺激方案，银行信贷也随之开闸放水。在刺激经济发展的同时，企业部门杠杆率快速攀升、银行信贷继续下降、房价飙升等问题亦随之而来。于是，2010年中国开始收紧货币信贷政策。但“4万亿”期间大肆举债的地方融资平台、房企等却因此而面临资金链断裂风险。中国商业银行开始通过影子银行的方式绕开金融监管，继续向房地产及地方融资平台提供大量信贷支持。
影子银行主要通过两种渠道流出，一是，商业银行通过发行银行理财产品募集资金，并通过信托公司、证券公司、保险公司、基金公司等通道服务，最终投资于非标准化的信贷产品(即最终向企业发放贷款)。二是，商业银行通过发行同业存单或同业理财募集资金，并通过非银行金融机构的委外业务，将资金投入到期限较长且融资利率更高的房地产与地方融资平台等非标资产，以获取利息差额。
2010年以来中国影子银行野蛮生长。现在到了清理影子银行、去杠杆的时候了。
3月份一个月内，银监会文件七连发，剑指银行业同业业务、投资业务、理财业务等跨市场、跨行业交叉性金融业务中存在的杠杆高、嵌套多、链条长、套利多等问题;同时瞄准银行同业业务、理财业务、信托业务等通道套利行为。而这些乱象的背后都充斥着“影子银行”的身影。
“近期各家银行密集接受监管部门的各种检查。在信用风险领域，开发贷是检查的重点。监管部门对银行理财资金违规流入房地产也查得特别紧。”一位银行业人士表示。
其实对于很多中小型房企来说，银行早已不再是其最大的“债主”，发行债券也因政府监管而变得很难。通过发行信托计划和资管计划进行融资成为多数中小型房企的资金来源。
处于影子银行中心的信托公司，去年以来就成为监管层的重点监管对象。今年5月份，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，文件显示：违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。主要包括：是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。
而信托公司往往通过明股实债的产品结构设计规避监管，为房地产开发商在拿地环节提供配套融资。这一文件下发后，信托公司目前开展的拿地融资业务面临收紧。这也意味着，房地产融资又一条重要通道被收紧。
楼市第三道杠杆被监管 险资投向受限
从股权购入到项目收购，从资金投入到联合开发，保险资金在以前所未有的速度和规模进入房地产行业。中国保险资产管理业协会发布的统计数据显示，截至2016年末，保险资管机构累计发起设立各类债权、股权和项目资产支持计划651项，合计注册(备案)金额16524.89亿元，主要投向交通、能源、不动产等基础设施，其中，不动产领域投资规模最高，累计达4800.92亿元。2015年，保险资产的投资性房地产资产才仅921.6亿元。
其实，险资对房地产领域的青睐由来已久。早在2010年，保险资金就开始举牌地产股，2012年起，保险公司投资房地产的苗头更为显露。2013年，投资规模出现一轮飙升。保险公司一方面将部分自用房地产转为投资性房地产，另一方面通过购置楼盘、股权投资和与房地产商合作的方式增加对房地产的持有量。尤其进入2016年，在“资产荒”延续的背景下，房地产成为保险资金配置的理想领域之一，投资性房地产的获利成为险资业绩增长的重要贡献因素。
购买重点城市成熟物业、直接参与房地产项目开发、投资房地产企业股权及资产证券化产品是险资投资房地产的主要途径，就连土地市场上也充斥着险资的身影。有险资“护法”对于部分房企可能是好事，因为不必忧心资金而大规模拿地扩张，如金地、远洋。
而今，在严控金融风险的大背景下，险资投资房地产的疯狂举动将被监管部门踩上急刹车。
2017年2月份保监会副主席陈文辉表示，当前保险资金运用领域出现了一些新情况、新问题，未来要把“防范风险和强化监管”作为重中之重，坚决处置存在的风险隐患，守住不发生系统性区域性风险的底线。
陈文辉指出，当前保险资金运用领域存在的主要问题包括：非理性举牌、与一致行动人非友好投资、跨境跨领域大额投资和并购、激进经营和激进投资、产品多层嵌套和监管套利等。
自4月10日起30多天内，保监会频出整治行动，8次下文，连续召开6次主题会议，向当前保险业较为突出的流动性风险、资金运用风险、战略风险、新型保险业务风险、外部传递性风险、群体性事件风险、底数不清风险、资本不实风险、声誉风险九大重点领域“亮剑”。
保监会要求从严监管保险资金投资各类金融产品，严禁投资基础资产不清、资金去向不清、风险状况不清等多层嵌套产品。并强调要防范房地产投资的风险，跟踪重点区域、重大项目的投资情况;要防范境外投资风险，跟踪研究国际经济政治形势，谨慎开展境外投资，做到风险可控。
楼市下半场，降负债、去杠杆、控风险还将继续，这是一场持久战。正如北京市委副书记、代市长陈吉宁日前强调，坚决抑制投资、投机性购房;深入评估已有政策执行效果，做好政策储备，进一步完善政策措施并及时出台，有漏就补。
编辑：冷雪
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